פסק-דין בתיק ת"א 2252/08

מר חביב רפאל בנה מבנים על מקרקעין  שהבעלות בה רשומה על שם התובעת. מר חביב השכיר חלק ממבנים אלו למר לוי יצחק, למר ציון אהרון ולמר פרחי יצחק, והוא משתמש ביתרת המבנה. התובעת תובעת את פינוי הנתבעים מהמקרקעין.

כללי:

בעלי הדין:

1.         התובעת היא רשות שהוקמה על פי דין, והיא רשומה כבעלים של 6696 חלקה 1 ביהוד החל מיום 17.11.1954 (להלן-"המקרקעין"). מקרקעין אלו הם מקרקעין מוסדרים, וחלק מהם מצויים ברחוב העצמאות 4 - 6 ביהוד.

2.         הנתבע 4, מר חביב רפאל (להלן-"מר חביב"), חתם על חוזה לדיירות מוגנת בנכס הנמצא במקרקעין.

3.         הנתבע 1, מר לוי יצחק (להלן-"מר לוי"), הנתבע 2, מר ציון אהרון (להלן-"מר אהרון") והנתבע 3, מר פרחי יצחק (להלן-"מר פרחי") הם בעלי עסקים אשר שכרו מאת הנתבע 4 מושכרים שונים במבנים שהוא בנה על המקרקעין.

עובדות:

4.         התובעת צירפה לתיק בית המשפט כנספח ב' לתצהיר העדות הראשית מטעמה מפת מדידה של המקרקעין מעודכנת ליום 1.3.07 (להלן-"מפת המדידה"), ובה מסומנות יחידות דיור או עסקים, כפי שיפורט להלן. כתובת המקרקעין היא רחוב העצמאות 4 - 6 ביהוד.

5.         חביב אברהם בכור ז"ל, אביו של מר חביב רפאל (להלן-"מר חביב") חתם ביום 13.10.1958 על חוזה שכירות מוגנת לפיו שכר מהתובעת דירת 2 חדרים, מטבח וחדר נוחיות, המסומן במפת המדידה כחלק מיחידה מס' 2. לאחר מותו של מר בכור אברהם חביב ז"ל, המשיכה אלמנתו, גב' ויקטוריה חביב, להחזיק בדירה. ביום 13.6.1984 חתמו ויקטוריה ונימני בנימין ושרה על תצהירי דייר יוצר ודייר מוצע, לפיהם מעבירה ויקטוריה את הזכויות ביחידה זו למשפחת נימני.

בדירה זו נעשה שינוי יעוד לעסקים. ביום 15.2.07 הגישו נימני שרה ובנימין ואברהם ארוילי ואיתי עירון תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס לגבי הדירה. ביום 30.4.07 נחתם הסכם שכירות לעסקים בין התובעת לבין אברהם ארוילי ואיתי עירון לגבי הדירה.

6.         מר חביב בנה בנייה נוספת ליד יחידת דיור מס' 2 ללא היתר וללא הסכמת התובעת. יחידה זו מסומנת במפת המדידה במספר 3. מר חביב ביקש להכשיר בנייה זו. ועדת דמי מפתח אישרה עריכת הסכם שכירות מוגן עם חביב לגבי יחידת דיור זו תמורת תשלום דמי מפתח. ביום 3.6.1982 נחתם הסכם שכירות מוגנת לגבי יחידת דיור זו.

ביום 11.7.07 הגישו מר חביב, אברהם ארוילי ואיתי עירון תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע, לפיהם מעביר מר חביב את זכויות הדיירות המוגנת שלו ביחידה מס' 3 לה"ה ארוילי ועירון. בינתיים שונה יעוד הדירה ממגורים לעסקים. ביום 11.7.07 נחתם חוזה שכירות מוגנת לעסקים בין התובעת לבין ה"ה ארוילי ועירון לגבי יחידה מס' 3.

7.         יחידה מס' 4 בנספח ב' יסודה בבנייה ללא היתר שבנה מר חביב. בגין בנייה זו ובגין השכרת משנה הגישה התובעת תביעות כנגד מר חביב בשנת 1987. מאחר והתובעת לא הגישה תצהירי עדות ראשית במועד, והצדדים בקשו לדחות את מועד הדיון, על מנת להגיע לפשרה, נדחו תביעות אלו. בכל זאת חתמו הצדדים על הסכם פשרה, ולגבי יחידה זו נחתם חוזה שכירות מוגנת בין התובעת לבין מר חביב ואחיו מר חביב אריה.

בקשר ליחידת דיור זו הגישו מר חביב ואחיו אריה חביב ומר ציון אהרון (להלן-"מר אהרון") תצהיר דייר יוצא ודייר מוצע . ביום 1.1.08 חתמה התובעת על הסכם שכירות מוגנת לעסקים עם מר אהרון. מר אהרון לא נתבע בגין יחידת דיור זו, אלא בגין שטח אחר אותו שכר ממר חביב, והנמצא ביחידה המסומנת במס' 5 במפת המדידה.

8.         בנוסף ליחידות דיור אלו, בנה מר חביב בנייה נוספת ללא הסכמת התובעת, אשר מסומנת במפת המדידה כיחידות מס' 5 ומס' 7. שתי יחידות אלו בנויות למעשה כמבנה אחד, לרבות שטחי קרקע הצמודים אליהם. ביחידות אלו השכיר מר חביב מבנים כדלקמן:

-          ביום 1.107 השכיר מר חביב למר אהרון ביחידה 5 שטח בגודל של כ-128 מ"ר לתקופה של 3 שנים, עם אפשרות להארכת חוזה השכירות. בהתאם למפת המדידה עסקו זה של מר אהרון כולל גם קרקע מקורה. חלק זה סומן בנספח שצורף לתצהיר מטעם התובעת בצבע כחול;

-          ביום 1.1.07 השכיר מר חביב למר לוי במקרקעין 25 מ"ר מבנה וסככה סגורה בשטח של כ-60 מ"ר לתקופה של 3 שנים, עם אפשרות להארכת חוזה השכירות. בהתאם למפת המדידה עסק זה נמצא ביחידה מס' 7. חלק זה סומן בנספח שצורף לתצהיר מטעם התובעת בצבע ירוק;

-          מר פרחי מודה בכתב הגנתו כי הוא שוכר את חלק המקרקעין ביחידה מס' 5 ממר חביב. חלק המקרקעין ביחידה מס' 5 סומן בנספח שצורף בתצהיר מטעם התובעת בצבע שחור.

ביתרת השטח ביחידה 5 מחזיק מר חביב, ושטח זה סומן בצבע אדום בנספח שצורף לתצהיר מטעם התובעת.